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年净利润105亿背后,这公司财技惊人!

微信公众号:梧桐树下V(wutongshuxiabwt)

快三计划

文/梧桐雪旺

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2019年3月9日,新城控股(601155)发布其2018年年报——2018年,新城控股实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;实现归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;实现归母扣非净利润75.97亿元,同比增长51.87%。业绩大增,十分亮眼。

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2019年4月2日,新城控股收到上交所年报事后问询函,5页纸/16个问题,字字针对、句句扎心,揭示出了新城控股靓丽业绩背后的财技惊人,直指新城控股的业绩水分。原来美女姿色是靠手术整容的!

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1.投资收益 22.67亿元,占归母净利润比重为21.61%

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包括权益法核算长期股权投资收益15.12亿元、合营企业转为子公司的投资收益6.77亿元

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其中,合营企业转为子公司,共发生了7次。

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上述7家公司,原属新城控股的合营企业,在2018年通过股权收购/协议约定等方式,新城控股取得了对其的控制权,纳入了合并报表范围。在收购当日,公司的公允价值与账面价值之差,被确认为新城控股的投资收益。

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然而,这投资收益,似乎得来全不费工夫了。

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标的公司——义乌吾悦、卓越新城,

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新城控股对其的持股未发生任何变化,仅通过一纸协议,便将其纳入合并范围,还创造了投资收益2.94亿。

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许昌昱恒,持股比例仅增加1%,离50%差距甚远,却附加一纸协议,便成为了合并范围内。

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此处的6.77亿投资收益,so easy!!

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2.公允价值变动收益27.85亿元,占归母净利润比重为26.55%

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主要系投资性房地产公允价值变动收益28.09亿元

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有意思的有两件事情:

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①尚处于在建状态,还未完工的房地产项目,在2018年便已确认了公允价值变动收益6.60亿元;

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思考:还在建设就急着确定公允价值变动收益,确定包工头不以此要挟要涨工钱?

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②在对外出租的43个项目(均为xx吾悦广场)中,有4处项目采用成本模式计价——青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、渭南吾悦广场,其余39处项目则采用公允价值模式计价。

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思考:为何就这4个项目不用公允价值模式,而其他39个都用公允价值模式??莫非,选择性公允价值模式??

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3.执行新收入准则的影响

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新城控股2018年执行新收入准则,增加营业收入34.20亿,占营业收入比重6.32%;增加归母净利润6.62亿元,占归母净利润比重为6.31%

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4.持股不到50%纳入合并报表,持股超过50%却不纳入合并报表

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以上31家公司,新城控股对其的持股比例均不够50%,但通过合作协议、章程等的安排,新城控股将其纳入了合并报表范围。

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其中,杭州万照置业有限公司2018年实现营业收入34.09亿、净利润5.11亿,上榜新城控股核心公司

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上述24家公司,新城控股对其持股比例均超过了50%,却未被纳入合并报表范围。其中,对永清县新城房地产开发有限公司,持股比例高达90%,依然不并表。

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简言之,该并表的不并表,不该并表的却并表。

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根据经验通常情况是——

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持股不到50%并表的原因主要是子公司业绩好。

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持股超过50%却不并表 要么就是业绩难看,要么就是负债难看,怕拉高了整体负债水平。

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新城控股的合并报表范围,很任性!!

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5.利息支出翻2番还不止,超9成被资本化

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2018年,新城控股发生利息支出93.57亿元,相比上年同期的21.60亿元,增加71.97亿,增幅达333.19%。

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不仅利息支出大幅增加,利息资本化率也剧增。

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2018年,资本化利息支出88.50亿,资本化率94.58%;2017年,资本化利息支出16.73亿,资本化率77.45%。

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资本化率提高了18个百分点。

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而这88.50亿的资本化利息支出,已经超过了75.97亿的归母扣非净利润。

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6.大额关联方资金往来

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2018年末,新城控股其他应收款453.26亿元,同比增加168.06亿,增幅58.93%。

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大额其他应收款主要来源于应收关联方款项242.45亿和应收少数股东款项99.77亿,二者合计342.22亿。

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同时,其他应付款期末余额达479.22亿,同比增加120.36亿,增幅33.50%。

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大额其他应付款主要构成也类似——应付关联方款项336.38亿和应付少数股东款58.10亿,二者合计394.48亿。

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其中,应付控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的款项为22.22亿元,利率水平8%。此利率水平高于了贷款基准利率,也高于公司的平均融资成本6.47%。

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大额、频繁、高于平均水平的资金拆借,恐存在输送利益之嫌。

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而长期挂账的应收款,亦存在坏账风险。

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事实上,新城控股的现金流量表早已说明了其真实的业绩情况。

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根据年报问询函显示,新城控股的经营活动和投资活动均为房地产开发业务。2016-2018的近三年里,两大活动的现金流之和均为负,且净流出增加——-6.10亿、-102.41亿和-161.96亿。公司持续依靠融资活动产生现金流,而房地产开发业务持续现金流出,恐怕才是业绩的真实体现。

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得益于“投资性房地产公允价值波动”“投资收益”“新准则的实施”“该并表的不并表、不该并表的却并表”“大额利息支出资本化”,新城控股获得了超百亿的净利润。

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上交所问询函撕开了百亿利润的面纱和化妆财技,新城控股的真实利润所剩无几,净利润含金量也被识破了!

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